Jerry's Kingdom of Thought！

本文作者為 PTT_home-sale 版友 spinfan 發表。

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在版上總是看多者與看空者交互論戰，看多者有看多者的理由，看空者有看空者的論點，其實大部分都言之有理，在此只是針對其中一項提出小弟一些看法，房屋版要的不就是各方的看法。
                                                                               
關於通貨膨脹對於房價的影響，對於通膨與房價的關係，其實也已經形成「買屋可以保值抵抗通膨」這種刻板印象的教條。諸如有版友在文章中認為 15 年前一顆水餃 3 元，現在一顆都要 5、6 元，房價當然要漲，基本上是如此沒錯，但對於保值，對於永久財、耐久財、消費財，是不一樣的。
真正達到保值的最佳效果是永久財，如黃金、土地；消費財，就如同水餃 你買來吃完就沒了，買來不吃 一天、兩天....，也是變成「噴」；而耐久財就像汽車、機械生產設備、建築物，此類財貨雖非像消費財，但亦非永久財。

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了 解 法 拍 屋
什麼是法拍屋？
簡單地說，就是指法院拍賣的房子；由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格﹝以下簡稱市價﹞低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。

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我可以買法拍屋嗎？

本文為 PTT_home-sale 版友 jufa 所發表。因暫無適當分類，故先歸類於「買屋」資料夾。

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因為平時有在看不動產的報章，加上作報告的題目有關，有了一些小小的心得，希望能跟大家分享。請各位先進多多指教囉！
                                                                               
首先，根據我收集到的資料顯示，住 X 雜誌、工 X 時報、蘋 X 日報..等有不動產專欄的報章，他們引用的文章大概分成下列幾類：
第一類建商：房市看漲。 趙：全球原物料上漲，台灣房價比週邊亞洲國家要低，因此會漲。
賴：兩岸三通大陸來台投資，台灣房地產有增值潛力。
吳：看好全球資金布局台灣。 語錄：大漲！會很久！現在是低點！第二類仲介商：住宅看跌，商辦看漲，特定地區會漲。 信：台灣主要都會區房價，目前局勢是仍漲。
永：一般住宅不樂觀，看好特殊產品與地段。
戴：住宅差，商辦大好，外資持續買進。
太：未來外資仍可能加碼幾千億購買台灣商辦。 語錄：住宅產品將後繼無力，快來買商辦，外資湧進台灣。第三類學者：市場供過於求，景氣走低謹慎投資。 政大：房市景氣逐漸下滑，未來局勢不明，要小心謹慎。
淡大：先看漲，後看跌。 語錄：呼籲各界保守以對，戒急用忍。第四類廣告商、代銷業者 不論是誰都說自己是最佳地段、捷運交通最方便、最實在的價格，不然就是頂級的建材、保全、管理。景觀，現在流行，名師設計師！

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看了這麼多新聞，我赫然發現，每個人說的差異都很大。有看漲的，也有開始看跌的。突然不知道要相信誰比較好。如果我今天真的要投資，時機點到底在那裡？因此又收集了很多官方資料與民間研究的資料：
1、國泰房地產指數
http://www.cathay-red.com.tw/housing.htm有新推個案的可能成交價、30天銷售率、議價空間等資料。主要收及台北市、縣、桃竹、台中、南高地區的新推個案的價格與銷售率資料。我發現2007第四季，全台房價指數是下跌的。雖然各地區都稍微上漲，但是因為台北縣的下跌的案量太大，所以全國都被往下拉。2、國土規劃及不動產資訊中心 - 住宅動項調查
http://www.ippi.org.tw/ 有房價信心分數，房價所得比，等資料也是跟上面的分區差不多。主要根據去銀行貸款、仲介商找屋、崔媽媽租屋時填寫的問卷，其中有一個試問:對未來的房價看法如何。上漲持平或下跌，不過上一季的台北市房價信心分數很低，只有80幾，台北縣更慘只有70幾，結果全國的分數也不高，只有88分。3、內政部建築城鄉所：台灣房地產景氣動向季報！
( 原來有這個東西。我報告幾乎都是抄它的 )
http://www.abri.gov.tw/utcPageBox/CHIMAINHP.aspx?ddsPageID=CHIM&
原文檔：http://www.housing.nccu.edu.tw/CENTER/history.htm
( 目前唯一的官方不動產的研究報告書 )這份報告收及的資料很全面，有建照、使照、房價、GDP、物價指數、放款率、土增稅額、家戶數啦~等等的資料，只要會影響到房市的東西，通通都納入指數之中。個人覺得，可信度蠻高的，從這份季報也發現，目前台灣房地產景氣綜合分數似乎有下降的趨勢，不過很慢。4、信義房價指數
http://www.sinyi.com.tw/news/news-estate-content.aspx?id=50&p=1根據信義房屋所收集到的房價交易資料，會編而成。個人覺得，將較於國泰房價指數，市對中古屋、代售屋的觀察比較多。第四季的已經出來了，可以看出除了台北市以外，其他房價指數都跌。雖然比2002年好，不過信義方面也沒有過度樂觀。5、其他可收集到客觀資料的網站台灣不動產交易中心：http://www.gigahouse.com.tw/Deal/Deal.aspx
住宅統計網：http://housing.cpami.gov.tw/house/
結論 + 小小的感想
                                                                               
因為要做報告所以找到這個版，看到很多人的想法，大部分的人對房建商的話已經有免疫力，畢竟事實擺在眼前，還想要不斷的往上喊價，這樣實在對不起一般的只想安居樂業的購屋者。
                                                                               
我覺得建商看好的點，忽略了不動產本質是要讓人住的安心，這個最大的需求。一直把房價喊上去，難道大陸人就這麼闊氣，建築成本就這麼高嗎？我有同學家裡蓋房子，它跟我說蓋房子很好賺，建材再怎麼貴一坪成本10萬就算是豪宅了。房價這麼貴都是土地在貴、有人在喊。
                                                                               
仲介商，是精明的商人，看的出來住宅市場已經達頂，推案量不斷創新高，結果滯銷量也不斷創新高，這樣下去，會供過於求。而且市場上越來越多法拍屋，這不就是很多人被斷頭的現象嗎？如果房市真的很好，那為什麼會賣不掉，輪到被法拍。
                                                                               
至於商辦真的很好嗎？我在仲介公司上班的學長說，外資真的很多想買台灣商辦，但是他們想買的是整棟的，地段好的，結果這些大樓都被把持在國內知名的財團手中硬是不肯賣，所以都跑去內湖炒場辦。我想內湖也炒很久了。聽說外資，都不會輕易下手，多都是在觀望。
最後，學者說的話，最近都是看空，大家都罵學者，遠雄罵、鄉林也罵、連仲介也是，因為檔人財路，就要被抓起來批，其實蠻冤枉的。因為他們只是就事論事，不過大家也看到了，台灣人現在有多少錢可以去買這麼貴的房子，經濟成長不是很高，但房價卻漲這麼快，有一點常識的會懷疑是不是有問題。
                                                                               
總歸一句話，房市也是有景氣，大家都是希望買在低點、賣在高點，不過還是正視自己的需求與能力會比較好吧！如果要炒樓，也多看看這些研究數據，會比較好。祝各位買到想要的房子，賣到想要的價錢。

本文作者為 PTT_home-sale 版友 VioletMusic。

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海砂(沙)屋的法定標準是指每立方公尺的混擬土中含有三百公克氯離子以上的建築物。
                                                                               
海砂屋所以危險，是因為海砂中的氯離子會造成結構體中的鋼筋氧化膨脹，加速房屋的老化毀損。由於這種情形是慢性變化的，如果是新建案的房子，往往得需要四、年甚至十年以上的時間才會產生影響。
                                                                               
目前的仲介公司，似乎只有信義房屋對於購屋買方有推出「海砂屋」(及其他)的賠償方案。但其公布的辦法賠償方式僅以其業者制定的方式予以補償，其業者推出的買回保障，在網路上所查詢到的資訊似乎僅賠償仲介的服務費用！？也有些令人爭議的地方！？板上若有信義的仲介業者，也不妨說明一下，好解除大家的困惑。
                                                                               
如果消費者所購買的房屋經過檢測不幸為海砂屋或輻射屋而出售的賣方事先卻又告知，可依民法第三百六十條規定，向屋主請求損害賠償。

買屋、看屋是一門大學問，同一間房屋在不同時節、不同氣候看，能看到的秘密也不同，有意購買山上、湖邊、河岸第一排房屋的民眾，最好能趁冬天濕冷、東北季風正強的時候，早起去看看屋內、周遭的環境。  
在海拔高（如陽明山上）、靠湖邊、低窪區、河岸第一排的房屋，房屋附近的環境濕氣就比較重，再加上東北季風一吹，帶來濕氣、水氣，前一天有起霧、下過雨，早晨看屋，就會發現地板磁磚有一層水氣，不是房屋漏水，只是濕氣重，到了中午溫度回升後，自然就會消散。這是房屋先天環境造成，再加上台灣潮濕的氣候，如果民眾想住離大自然近一點的房子，在冬天就必須面對潮濕的問題。有無解決方案？家裡最好擺設除濕機，二十四小時都開著，才能將潮濕的問題降到最低。
另外，冬天看一些西向的房子，也必須要留意房屋散熱問題。在夏天，西向的房子要到下午就能感受到太陽的威力，一碰到房子的通風結構不好，夏天整個房屋都跟火爐一樣，屋內比屋外還熱，必須要靠冷氣、電風扇不斷吹送，房子才能住人。但冬天太陽少，就算太陽露臉，也相當溫暖，感受不到西向房子在夏天被曬、人在屋內悶壞的溫度，住商不動產也提醒冬天看屋民眾，在找房子、看方向的時候，要多問問附近居民，冬天、夏天氣候變化，夏天是不是會悶熱的讓人受不了，這些都是在冬天看屋時，無法發現的問題。
最後，有計畫在海邊買浪漫小屋、計畫作度假休閒用的民眾，海邊的房子要留意建築物外觀及家電耗損的問題，因為海風所夾帶的沙子跟鹽、水氣，比一般市區的東北季風強烈許多，房子的玻璃最好都用氣密窗，減低傷害。家電也建議在當地的電器行購買，不要到大賣場買制式貨，因為當地電器行能將家電拆開、分裝，噴上防鏽漆，延長家電壽命，雖然要多一、二千元工錢，但仍算值得。

有很多人趕著在農曆年前交屋簽約，開始裝潢，準備到新家過好年，房仲業者表示，每年到十二月、隔年一月，要簽約交屋的人都比平常日子多了一至二成，也提醒買方，房屋契約五大細節要注意看。  　一、確認屋況：信義房屋表示，買賣雙方在簽立房屋買賣契約時，雙方就屋況、裝潢等設施所填寫表格，做為交屋依據，以杜絕紛爭，買方也應特別注意看房時，有瑕疵部分，如漏水問題、牆壁龜裂，賣方是否已經處理完成。 　二、房地產權是否清楚：通常買房地產的人，只看到賣方提出土地或房屋所有權狀，就相信賣方有權出賣，這是大錯特錯的事。所有權狀充其量只能說明或證明賣方對該不動產曾經有過權利而已，何況權狀會有假造的。 　因此，在簽約之前必須確知房地產所有權歸屬，以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。 　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，要知道賣方到底有無出售之權利，最好的方法是親自到地政事務所聲請發給土地及房屋總登記謄本，謄本可上網查詢申請或親至地政事務所申請。 

這是呼應前一篇新聞「屏縣／消保官抽查房仲業斡旋金　幾乎未依規定實行」的內容，再從後續新聞 (時報資訊) 擷取。

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付訂或簽要約書 可2擇1 
依法業者必需告知消費者可以選擇付不付斡旋金，如未告知即違反公平交易法24條，可處5萬以上，2千5百萬元以下的罰款。
消保官訪查 業者要約書闕如

收費單位：房仲公司
經由房屋仲介公司成交之服務報酬，中信房屋對買方收取之服務費為2%。 

收費單位：產險公司
於房屋貸款時投保，僅針對房屋投保，金額依貸款額度、年限、房屋結構而有所不同。

收費單位：地政士事務所
一般購屋者在辦理房屋過戶時，委由專業地政士（代書）承辦相關業務所支付之服務報酬。
中信房屋特約地政士收費標準：
收費項目桃竹地區收費標準收費對象說明簽約費各2000買賣雙方略產權移轉登記12000買方略抵押設定登記4000買方略代申請自用住宅地價稅免費買方略代收手續費成交總價萬分之二雙方各1/2略