了 解 法 拍 屋

什麼是法拍屋?

簡單地說,就是指法院拍賣的房子;由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,所以通常拍賣價格會比市場行情價格﹝以下簡稱市價﹞低,因而吸引越來越多人選購法拍屋。


我可以買法拍屋嗎?

當然可以。法拍屋是人人都能買的,只是由於過去資訊較不公開,造成被少數人壟斷把持的現象,但近年來由於法院作業的公開化,法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以,在進入法拍市場之前,你必須先具備下列4項條件。


法拍屋真的這麼便宜嗎?

許多人可能會有疑問,真的有這麼《好康》的事嗎?既然法拍屋這麼便宜,為什麼不大家都去買?由於過去法拍屋市場幾乎都被投資客所壟斷,加上資訊的不公開,讓一般人對法拍市場望而卻步,但近年來法院拍賣公平、公正、公開、透明化,法拍市場已逐漸熱絡。


買法拍屋難嗎?

其實,法拍屋的投標流程並不難,但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上,比起購買一般的房子,要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋,你只需付錢,代標公司就能幫你從找房子到交屋,一切事宜處理好。

購買法拍屋的投標流程:

流程1:選擇適合的法拍屋 → 蒐集法拍屋的資訊 ,找尋符合自己需求的法拍屋,再決定投標。

流程2:調查房屋狀況 → 決定要買的法拍屋後,就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查;你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖,等資料來做了解,進一步你還必須實地查看。

流程3:評估財力 → 購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款,因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。

流程4:決定投標價 → 評估完所有房屋的資料後,接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。

流程5:投標 → 實際到法院進行投標的程序,對於各個程序的細節都不能出錯,否則之前的準備就功虧一簣,開標後當場就會知道得標與否。  



買法拍屋可能遇到麻煩嗎?

高投資報酬率通常意味著高風險,法拍屋也不例外,如果對法拍市場不夠了解就貿然進入,可能會損失慘重;而且,與購買一般房屋相比,由於法拍屋的性質特殊,所以購買時可能必須先克服一些麻煩。

購買法拍屋的缺點:

1、資金調度困難 → 法拍屋拍得後,必須在7天內繳清房價,因此不能像買一般房子一樣分期付款,在資金的調度上較為吃力。

解說:如果房子有遭不法占用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交,如果這是你第一次買法拍屋,建議你避免選擇這種「不點交」的房子。

解說:所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。

2、無法得知屋況 → 法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,無法向一般買房子進去看房子,所以完全無法得知厝內的情況,再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔 ( 建議把房子的修繕費用都考量進去 )。

3、使用權的取得 → 雖然法院拍定的房子,產權一定清楚,但不代表你就一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。  


買法拍屋的成本有哪些?

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,林林總總加起來也不是個小數目,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚。

一、必需支付的費用:

1、投標錢額 → 就是得標的價錢,投標前須先付公告底價的3成作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清。

2、稅費 → 包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

3、地政規費 → 包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。 

4、其他雜費 → 包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

二、可能支出的費用:

1、利息費 → 如果你是循其他管道貸款來付款,那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

2、代書費 → 如果你委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須支付代書費,但如果你可以自己辦理就不用。

3、仲介費 → 如果你請代標公司代為投標,就必須支付服務費。

4、搬遷費 → 並不是指要搬進去的搬家費,而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判,有行情可尋。

5、整修費 → 如果買到屋況不佳的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。  



會不會買到有問題的房子?

許多人不敢買法拍屋,一方面是不想上法院,怕麻煩;另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念,你就多了一種購屋的選擇。


要準備多少錢?

購買法拍屋所需的資金,可以分為2個部分:

( 1 ) 投標時所需繳納的保證金:一般為總底價的 30%。

( 2 ) 得標時所需繳納的價款:但兩者所繳納的時間相差只有7天,所以最好事先規劃好資金的來源。


影響房價的因素?

不動產的行情最主要決定於所座落的地段,但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異,因此如果要更精確的估算房子的價格,就必須知道有哪些影響房價的因素。

些因素歸納起來可分為:

( 1 ) 主觀條件

每個人的需求有所不同,因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說,停車位可能是考量的因素,而沒車的人也許就不重視這個條件,因此,在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異,對房價多少會有些影響。

1.屋內狀況→法拍屋通常不能進入內看厝,所以比較難直接判斷屋內狀況,可由《地籍圖與建物平面圖》了解地形,儘管如此,屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件,多少也會影響到房價。

2.屋外狀況→房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願;包括外觀、公共設施、停車位有無等條件,有時對房價也有些微的影響。

3.周邊環境→房子附近的環境也會影響房子的售價,這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。

( 2 ) 客觀條件

所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣,包括使用、產權狀況等。

1.使用區分→土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用,住家用較單純,商業用則較具商業價值。

2.產權狀況→包括是單獨持有還是共同持有。 〈人車分道別墅〉或店面,土地所有權是否有獨立或持分〈相當重要〉 


如何避免買到海砂屋與輻射屋?

在實地勘查法拍屋時,除了要注意前述的重點之外,還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築,萬一買到的話,可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣,是沒有瑕疵擔保 的,所以在購買前一定要注意。

1、觀察房子的外觀 → 屋齡在5年以上的房子,如果牆壁上有出現白色結晶物(因鹽分析出所產生),或是油漆剝落、斑駁,水泥塊脫落、鋼筋外露等現象,就很有可能是海砂屋。

2、產權狀況 → 屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來,可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄,或是請專業單位進行鑑定,海砂屋鑑定單位。

買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償,只能比照房屋稅條例減免房屋稅,經工務機關鑑定後,房屋毀損面積在3成至5成者,房屋稅減半;5成以上則免徵房屋稅。


了 解 法 拍 屋 資 訊

哪裡可以看法拍屋公告?

在進行法拍屋的投標之前,當然必須先蒐集足夠的物件資料,再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得,而是有一些特定的管道。

1、法院公告 → 在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件,其中也包括法拍屋的公告。

2、銀行公告 → 如果銀行是債權人時,銀行為了債務人的房屋能順利拍賣,有時也會張貼法拍屋的公告。

3、法拍資訊雜誌 → 一些專門提供法拍資訊的雜誌,定期提供法拍物件,訂閱這些雜誌,不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息,且資料較豐富。例如:透明房訊。 

4、報紙分類廣告 → 有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。

5、網路 → 網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站,省時又方便。

6、法拍屋附近張貼的公告 → 被法院查封的房屋附近也有可能張貼關於這些房屋法拍的公告,只有代標公司會張貼廣告。



如何調查法拍屋狀況?

1、閱讀查封筆錄 → 法院在受理聲請強制執行後,就會對要拍賣的房屋進行查封,而在執行查封時員警會將當時房屋的情況,以及使用情形做記綠,作為法院是否點交的依據。

2、看土地及建物登記謄本 → 不動產的轉移都會在地政單位登記,在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況,是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。

3、實地勘察 → 不管資料蒐集研究多詳盡,還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況,對於判斷房子的價錢有很大的幫助。


調查法拍屋時,你應該要注意幾件事情:

( 1 ) 法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。

( 2 ) 法拍屋的屋況、附近環境等條件。

( 3 ) 法拍屋的市場行情。


解說:看地籍圖謄本 → 如果要購買的法拍項目是土地,最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。  


如何閱讀查封筆錄?

通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄,但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的,因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。看查封筆錄時最重要的項目分別為:

( 1 ) 目前使用的狀況;( 2 ) 產權狀況;( 3 ) 是否點交。


如何申請土地及建物登記謄本?

除了看法拍公告外,因為不動產的資料是以登記為準,所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本,跟公告上的資料相核對,確認公告的內容是否無誤,否則萬一公告內容與登記謄本上的不符,就會造成得標無效。

申情流程圖:

1:抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。

2:到地政事務所 → 現在地政事務所大都已完成連線作業,所以到任何地區的地政事務所都可以申請。

3:填寫申請書 → 向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書,申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項,並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。

4:排隊辦理 → 抽取號碼牌,等候叫號至指定櫃檯辦理,出示身分證明,申請費用為每頁20元。

5:領取謄本及收據 → 看懂建物登記謄本-申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤。


投 標 入 門 ( 簡 ) 

如何投標?

投標流程:

1:標櫃打開 → 大約在開標(法拍公告上的拍賣時間)前30分鐘,標櫃會打開以開放投標。

2:最終確認 → 你最好最後再確定一次投標書及保證金封存袋填寫無誤以及確實寫上投標價額。

3:投標書投入標櫃 → 將投標書連同保證金封存袋投入標櫃;如果你採取第一種方式繳交保證金,則將臨時收據黏貼在投標書上,一起投入標櫃。

4:停止投標 → 時間一到鈐響之後,就不能再投標。



如何填寫投標書?

投標書及保證金封存袋都會放在法院民事執行處及法院服務處,由投標人免費索取,投標書上的事項必須仔細填妥,萬一填錯了,造成投標無效就白費工夫了。投標書的內容:

1、案號 → 從法拍公告上找到案件字號,然後填入「案號」的地方。

2、投標人 → 投標人的姓名、年齡、職業、戶籍地址、身證字號;如由代理人投標時,還必須寫明代理人姓名並簽名蓋章。

3、土地標示及願出價額 → 所要投標的土地標示,按照法拍公告上所註明的土地座落的地段、小段及地號填寫,並寫上你願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

4、建物標示及願出價額 → 標的物的建物部分,按照法拍公告上註明的建物座落地號及建物門牌填寫,並寫上你願意出的投標價,必須要高於公告的底價。

5、總價額 → 土地和建物出的價錢加起來的總金額。注意雖然得標與否是看投標的總價額,但土地與建物的價額卻是將來移轉時課稅的依據,最好是把土地的價錢寫比較高,建物的價錢則只要高過底價一點即可,這樣將來在轉售時繳納土地增值稅的情況下,如果購入的價錢(也就是你得標的價錢)比你賣出時的土地公告現值高,就不須繳納土地增值稅。



本文內容整理自網路 ( 奇摩知識 ) ,略為增減。


如果有看到這裡,那就整理一些網友的論述。扣除「特例」的話,法拍屋市場的一些狀況,如屋況不好 ( 好的話就是特例... ),而且不能看屋況、常有很多特殊的房子 ( 產權問題、土地糾紛 )、不容易買到便宜的房子 ( 通常約一半只能買到九折,剩下的又會回到市場上 )、沒有保固,買到怎樣就認了、一長串流程會搞很久,且一個環節出問題就很麻煩。

個人觀感:不適合新手。

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  • kspacey
  • 推薦一下!PTT_home-sale 版的 wanttalk 大寫了一系列「法拍屋,法拍便宜背後的迷思」十分值得一看,目前陸續推出中。由於作者文章一開始即表明禁止轉貼,故只能請想閱讀的人自行去版上觀看了~
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