本文作者為 PTT_home-sale 版友 spinfan 發表。


在版上總是看多者與看空者交互論戰,看多者有看多者的理由,看空者有看空者的論點,其實大部分都言之有理,在此只是針對其中一項提出小弟一些看法,房屋版要的不就是各方的看法。
                                                                               
關於通貨膨脹對於房價的影響,對於通膨與房價的關係,其實也已經形成「買屋可以保值抵抗通膨」這種刻板印象的教條。諸如有版友在文章中認為 15 年前一顆水餃 3 元,現在一顆都要 5、6 元,房價當然要漲,基本上是如此沒錯,但對於保值,對於永久財耐久財消費財,是不一樣的。

真正達到保值的最佳效果是永久財,如黃金、土地;消費財,就如同水餃 你買來吃完就沒了,買來不吃 一天、兩天....,也是變成「噴」;而耐久財就像汽車、機械生產設備、建築物,此類財貨雖非像消費財,但亦非永久財。




房價是由土地價格與建物價格決定,真正有保值效果的是土地,也就是隨著時間經過,「一般情形」土地會產生自然增值,也就是土地增值稅課徵原因。但房屋呢?一樣隨著時間的經過,伴隨來的不是增值,而是估價上的折舊。
                                                                               
所以結論出來啦!會產生保值效果的是土地,而非房屋。
                                                                               
所以一棟房屋如果說他可以保值抗通膨,是說他的土地部分。這也就是一堆金控、壽險公司持有土地資產的原因,即使是持有建物大樓,大部分的價值還是在於土地價格。那土地形成的價格是估價中的一般區域個別因素,大部分就是交通、公設、綠地、位置、管制等等, 其實化零為整的說,就是「地段、地段、地段」。

但是一般人買屋在居住前提下,所考慮的並非只有土地的增值效果,住的舒服最重要。於是乎在加入房屋建物因素後,頂級花岡岩建材、挑高四米二、千萬設計裝潢、流金星光 SPA 大浴池、安全數位管理、抗震能量大宅、建築新美學、英式經典豪苑、美聲大道、FTTH 光纖到家、人文綠氤複合元素、防紫外線創新工程 ..........,通通列入價格因素後。
                                                                               
一個位於山郊野嶺的數位新住宅於焉誕生,但其土地所佔之房價成本之低,也是令人瞠目。隨著歲月之經過,千萬建材變成 900 萬建材、變成 850 萬建材、800 萬建材......

比較是要同樣條件的...
                                                                               
十年前一碗 60 元的牛肉麵,十年後一碗牛肉麵賣 100 元,這叫做通膨;
                                                                               
十年前一碗 60 元的牛肉麵,擺到十年後賣 100 元,這叫神經病。
                                                                               
同樣的...
                                                                               
十年的一間新屋賣 1000 萬,地價不變,十年後同地段一樣新屋賣 1500 萬,這叫「通膨」;
                                                                               
十年前一間新屋賣 1000 萬,地價不變,十年後這間屋賣 800 萬,這叫「折舊」;
                                                                               
十年前一間新屋賣 1000 萬,地價上漲,十年後這間屋賣 1500 萬,這叫「增值」。

                                                                                
所以結論是 ~ 要抗通膨,挑個好地段吧!否則你只有折舊的份。

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留言列表 (1)

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  • 1111
  • 我認為有問題
    因為 地段會改變
    現在 選好地段 20年後會如何 ??

    你都會提 20年前牛肉麵多少錢
    那為何不說 20年前 台北市 熱鬧地方 轉到 信義區

    當年 可一片荒無 ..
    所以 好地段 只對了一半