本文作者為 PTT_home-sale 版友 spinfan 發表。
在版上總是看多者與看空者交互論戰，看多者有看多者的理由，看空者有看空者的論點，其實大部分都言之有理，在此只是針對其中一項提出小弟一些看法，房屋版要的不就是各方的看法。
關於通貨膨脹對於房價的影響，對於通膨與房價的關係，其實也已經形成「買屋可以保值抵抗通膨」這種刻板印象的教條。諸如有版友在文章中認為 15 年前一顆水餃 3 元，現在一顆都要 5、6 元，房價當然要漲，基本上是如此沒錯，但對於保值，對於永久財、耐久財、消費財，是不一樣的。
真正達到保值的最佳效果是永久財，如黃金、土地；消費財，就如同水餃 你買來吃完就沒了，買來不吃 一天、兩天....，也是變成「噴」；而耐久財就像汽車、機械生產設備、建築物，此類財貨雖非像消費財，但亦非永久財。
房價是由土地價格與建物價格決定，真正有保值效果的是土地，也就是隨著時間經過，「一般情形」土地會產生自然增值，也就是土地增值稅課徵原因。但房屋呢？一樣隨著時間的經過，伴隨來的不是增值，而是估價上的折舊。
所以結論出來啦！會產生保值效果的是土地，而非房屋。
所以一棟房屋如果說他可以保值抗通膨，是說他的土地部分。這也就是一堆金控、壽險公司持有土地資產的原因，即使是持有建物大樓，大部分的價值還是在於土地價格。那土地形成的價格是估價中的一般區域個別因素，大部分就是交通、公設、綠地、位置、管制等等， 其實化零為整的說，就是「地段、地段、地段」。
但是一般人買屋在居住前提下，所考慮的並非只有土地的增值效果，住的舒服最重要。於是乎在加入房屋建物因素後，頂級花岡岩建材、挑高四米二、千萬設計裝潢、流金星光 SPA 大浴池、安全數位管理、抗震能量大宅、建築新美學、英式經典豪苑、美聲大道、FTTH 光纖到家、人文綠氤複合元素、防紫外線創新工程 ..........，通通列入價格因素後。
一個位於山郊野嶺的數位新住宅於焉誕生，但其土地所佔之房價成本之低，也是令人瞠目。隨著歲月之經過，千萬建材變成 900 萬建材、變成 850 萬建材、800 萬建材......
比較是要同樣條件的...
十年前一碗 60 元的牛肉麵，十年後一碗牛肉麵賣 100 元，這叫做通膨；
十年前一碗 60 元的牛肉麵，擺到十年後賣 100 元，這叫神經病。
同樣的...
十年的一間新屋賣 1000 萬，地價不變，十年後同地段一樣新屋賣 1500 萬，這叫「通膨」；
十年前一間新屋賣 1000 萬，地價不變，十年後這間屋賣 800 萬，這叫「折舊」；
十年前一間新屋賣 1000 萬，地價上漲，十年後這間屋賣 1500 萬，這叫「增值」。
所以結論是 ～ 要抗通膨，挑個好地段吧！否則你只有折舊的份。
在版上總是看多者與看空者交互論戰，看多者有看多者的理由，看空者有看空者的論點，其實大部分都言之有理，在此只是針對其中一項提出小弟一些看法，房屋版要的不就是各方的看法。
關於通貨膨脹對於房價的影響，對於通膨與房價的關係，其實也已經形成「買屋可以保值抵抗通膨」這種刻板印象的教條。諸如有版友在文章中認為 15 年前一顆水餃 3 元，現在一顆都要 5、6 元，房價當然要漲，基本上是如此沒錯，但對於保值，對於永久財、耐久財、消費財，是不一樣的。
真正達到保值的最佳效果是永久財，如黃金、土地；消費財，就如同水餃 你買來吃完就沒了，買來不吃 一天、兩天....，也是變成「噴」；而耐久財就像汽車、機械生產設備、建築物，此類財貨雖非像消費財，但亦非永久財。
房價是由土地價格與建物價格決定，真正有保值效果的是土地，也就是隨著時間經過，「一般情形」土地會產生自然增值，也就是土地增值稅課徵原因。但房屋呢？一樣隨著時間的經過，伴隨來的不是增值，而是估價上的折舊。
所以結論出來啦！會產生保值效果的是土地，而非房屋。
所以一棟房屋如果說他可以保值抗通膨，是說他的土地部分。這也就是一堆金控、壽險公司持有土地資產的原因，即使是持有建物大樓，大部分的價值還是在於土地價格。那土地形成的價格是估價中的一般區域個別因素，大部分就是交通、公設、綠地、位置、管制等等， 其實化零為整的說，就是「地段、地段、地段」。
但是一般人買屋在居住前提下，所考慮的並非只有土地的增值效果，住的舒服最重要。於是乎在加入房屋建物因素後，頂級花岡岩建材、挑高四米二、千萬設計裝潢、流金星光 SPA 大浴池、安全數位管理、抗震能量大宅、建築新美學、英式經典豪苑、美聲大道、FTTH 光纖到家、人文綠氤複合元素、防紫外線創新工程 ..........，通通列入價格因素後。
一個位於山郊野嶺的數位新住宅於焉誕生，但其土地所佔之房價成本之低，也是令人瞠目。隨著歲月之經過，千萬建材變成 900 萬建材、變成 850 萬建材、800 萬建材......
比較是要同樣條件的...
十年前一碗 60 元的牛肉麵，十年後一碗牛肉麵賣 100 元，這叫做通膨；
十年前一碗 60 元的牛肉麵，擺到十年後賣 100 元，這叫神經病。
同樣的...
十年的一間新屋賣 1000 萬，地價不變，十年後同地段一樣新屋賣 1500 萬，這叫「通膨」；
十年前一間新屋賣 1000 萬，地價不變，十年後這間屋賣 800 萬，這叫「折舊」；
十年前一間新屋賣 1000 萬，地價上漲，十年後這間屋賣 1500 萬，這叫「增值」。
所以結論是 ～ 要抗通膨，挑個好地段吧！否則你只有折舊的份。
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