本文源自 PTT_home-sale


版友 ritsukoc 提問:

我是從台中大里嫁到雲林麥寮的媳婦,最近在看雲林麥寮附近的建案,都是乙種工業用地的建案 ( 預售屋,透天 ),開價老實說並不是很便宜,一案開價是498萬、另一案是508萬。因對這裡的地價沒什麼概念,所以很自然的就會拿大里的建案價格做比較,已爬文,但乙工的討論著墨甚少還請版友指點購買乙工的建案需注意什麼嗎?謝謝~



版友 gothmog 回答:

1、工業住宅工廠可以使用,如果你家隔壁要開工廠 ,你也只能讓他開 ( 忍受可怕噪音 ),而且它是合法的,本來工業用地就是工業使用。有工廠的話,出入交通的方便性及進出卸貨都是問題,住宅用地如果鄰居非住家用 ( 例如開工廠 ) 可勒令搬離。
                                                                               
2、優惠利率房貸有明文規定工業住宅不行。EX::九十年輔助勞工修繕住宅貸款實施要點 - ... 七)住宅基地地目為「建」,房屋主要登記用途為「住宅」或含住宅字樣,並以戶籍遷入住所為限,如登記為店舖、工廠、辦公室、倉庫、農舍、工業 住宅或其他用途者,不予貸款。
                                                                                
3、貸款成數較低,以現在銀行的保守心態來看能貸到五成算最高了吧~工業住宅的地價稅、房屋稅、水電費等都較一般住宅為高,因此銀行不願接受。

4、每年房屋稅及地價稅較高 ( 約為自用住宅的 5 倍 )。
                                                                                
5、以後要轉手價錢不好賣,價錢也不好。我現在聽到買工業用地住宅的,都是購屋預算不夠看工業用地便宜才買 ,而且打定主意不轉賣就是一直自住下去。
                                                                               
6、住戶品質較差,因為便宜,而且公司工廠都可能進駐。
                                                                               
7、有部分工業住宅水電費用較高 ( 因計費方式不同 )。工業廠房為工業用電,電費費率計價每度雖然較低,但是基本費較高,長期而言並不划算,購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。
                                                                               
8、工業住宅乃屬於違法使用廠房的住宅,其實際設計乃是依據工業廠房標準而定,注重的是工作環境配置及設施安排,所以結構上較一般住宅堅固,樓高規定3.6公尺,配置承重電梯,單層又設兩組樓梯,且樓梯較住宅為寬,但是電力、動力、重力、光線等皆以廠房設施為考量,因此很難兼顧到居住機能。



版友 FrostMaiden 回應:

最近剛好購入一乙工房子,除了上述注意事項之外,補充它的好處。
                                                                               
1、購入單價便宜,不過前提就是自備款要足夠。
                                                                               
2、脫手不易,不過打算自住就沒這困擾。
                                                                               
3、關於水電計費的問題,可以申請自用住宅,就能比照一般住宅型計費。
                                                                               
4、地段 - 這是最重要的問題點,最近剛好購入中和的漢皇super,其地段就是乙工用地,不過其他附近的大工廠已經不存在,小工廠也命在旦夕正在轉型,而其左邊是威力廣場 ( 家樂福 ),右邊是 costco ( 很熱門的大賣場 ),307、262 的公車加持,五分鐘到台北市 ( 中央市場 ),未來環狀捷運中山路站 ( 雙捷運 ) 環狀線是確定了,萬大線我想要等更久之後。
我想用乙工的單價去購入性質接近商業區的房子,無論是投資還是保值絕對划算。所以這是一個很重要的評估點。
                                                                               
5、環境評估:附近是否髒亂等,工廠噪音太多,電塔等都需要列入評估。反觀廣告打很兇的新歐洲,名副其實的住宅區,但是那個生活機能不方便的地段,就無法那麼明顯吸引人。


以上是購買乙工的考量點,歡迎參考。


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