今天朋友問了我:「專任約跟一般委託約哪個好?」之前都忘了有這樣一個問題,閒聊一下,以下是我的認知,僅為參考。


一個人想要賣房子時,第一就會考慮:自售、還是委託仲介公司賣這問題這裡就不多談了。

而當接受了委託仲介公司的念頭,第二個問題就是:專任約、還是一般約?

( 簽名之前務必詳讀委託書內容!)


專任約,屋主不可自售

其實對屋主最直接的影響,如果想要同時保有自售的權利,那就不能簽專任約,因為簽下專任約後,除了這家仲介公司外,包含屋主本人及其他仲介公司都無法出售這間房子;而一般約,屋主、任何一家簽了約的仲介公司都可以賣這間房子。

需注意的是在簽下專任約後,於委託期間不可再跟任何人針對同一件標的物簽委託約。


曝光率

了解了「專任約則屋主不可自售」這個原則之後,選擇專任約與一般約的考量因素應該就是曝光率了。一個物件曝光在任何形式的媒體上,或是針對各業務員保有的買家客戶群,能否增加接觸的機率。

理論上,以一般約形式簽給各家仲介公司,每家仲介公司的業務都有機會幫屋主賣掉房子,對屋主來講、大大增加了成交的機率

那專任約比一般約優在哪裡?那就要以仲介公司的角度來想。

對仲介公司來說...

幾乎一樣的兩間房子,就是隔壁鄰居好了,一間簽回來一般約,一間簽回來專任約。

今天是假期,公司希望業務員要強打哪個物件?公司有預算幫一間刊登上報紙廣告為本日精選,要取誰?好物件要幫它掛帆布條,幫哪間掛?有買方想看這類型房屋,公司偏向帶看哪一間?

答案應該蠻明顯,對一間公司而言,沒有理由「一般約的服務品質跟花費」會做的比「專任約的服務品質跟花費」來的好,那豈不是砸自己的腳一樣。

對業務員來說...

太好了、我有客戶要看這種房子,要強調哪間?當然希望是專任約這間,因為這間只有我可以賣呀!帶看了隔壁間,結果明天同行就傳來「賀成交」、或屋主自己「賀成交」,那不就白做工了。同樣的道理,公司內部「內銷」的時候,我要向同事大力推銷哪間?當然是專任約這間,因為大家都比較不想有白做工的機會。

於是一般約就變成要碰運氣、看有沒有這個命剛好讓我賣掉。

這樣講是比喻,但是最重要的因素還是物件本身的條件,若是超優物件,即使是一般約、各家也是搶著賣。因為照行情一個禮拜就可以賣掉了,一定要搶在別家之前賣掉!一般物件的話,一旦開始滯銷,之後就真的是隨緣了,不太可能是強打物件。


直營體系仲介公司

通常部份堅持要簽專任約的仲介公司為直營體系。他們會強調雖然不是一般約可以讓整個城市的仲介公司都在銷售,但在城市裡各劃分區域都有店頭在,基本上是涵蓋了整個城市,而單一品牌、多窗口銷售,公司也會大力促銷。


聯賣

不同的仲介公司之間,有的會開放給同行「聯賣」。可能甲公司打電話給乙公司說,我們有客戶想買你們的物件,同意之後然後再進行後續動作,各自取應得的服務費。機率較小,仲介公司立場基本上也是能成交就好,但如果自接自賣更好。



真的是稍微閒聊,如果還有想要補充的,會直接添加。如有不同想法,歡迎討論~

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