Jerry's Kingdom of Thought！

今天朋友問了我：「專任約跟一般委託約哪個好？」之前都忘了有這樣一個問題，閒聊一下，以下是我的認知，僅為參考。

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一個人想要賣房子時，第一就會考慮：自售、還是委託仲介公司賣？這問題這裡就不多談了。

而當接受了委託仲介公司的念頭，第二個問題就是：專任約、還是一般約？

( 簽名之前務必詳讀委託書內容！)


專任約，屋主不可自售

其實對屋主最直接的影響，如果想要同時保有自售的權利，那就不能簽專任約，因為簽下專任約後，除了這家仲介公司外，包含屋主本人及其他仲介公司都無法出售這間房子；而一般約，屋主、任何一家簽了約的仲介公司都可以賣這間房子。

需注意的是在簽下專任約後，於委託期間不可再跟任何人針對同一件標的物簽委託約。


曝光率

了解了「專任約則屋主不可自售」這個原則之後，選擇專任約與一般約的考量因素應該就是曝光率了。一個物件曝光在任何形式的媒體上，或是針對各業務員保有的買家客戶群，能否增加接觸的機率。

理論上，以一般約形式簽給各家仲介公司，每家仲介公司的業務都有機會幫屋主賣掉房子，對屋主來講、大大增加了成交的機率。

那專任約比一般約優在哪裡？那就要以仲介公司的角度來想。

對仲介公司來說...

幾乎一樣的兩間房子，就是隔壁鄰居好了，一間簽回來一般約，一間簽回來專任約。

今天是假期，公司希望業務員要強打哪個物件？公司有預算幫一間刊登上報紙廣告為本日精選，要取誰？好物件要幫它掛帆布條，幫哪間掛？有買方想看這類型房屋，公司偏向帶看哪一間？

答案應該蠻明顯，對一間公司而言，沒有理由「一般約的服務品質跟花費」會做的比「專任約的服務品質跟花費」來的好，那豈不是砸自己的腳一樣。

對業務員來說...

太好了、我有客戶要看這種房子，要強調哪間？當然希望是專任約這間，因為這間只有我可以賣呀！帶看了隔壁間，結果明天同行就傳來「賀成交」、或屋主自己「賀成交」，那不就白做工了。同樣的道理，公司內部「內銷」的時候，我要向同事大力推銷哪間？當然是專任約這間，因為大家都比較不想有白做工的機會。

於是一般約就變成要碰運氣、看有沒有這個命剛好讓我賣掉。

這樣講是比喻，但是最重要的因素還是物件本身的條件，若是超優物件，即使是一般約、各家也是搶著賣。因為照行情一個禮拜就可以賣掉了，一定要搶在別家之前賣掉！一般物件的話，一旦開始滯銷，之後就真的是隨緣了，不太可能是強打物件。


直營體系仲介公司

通常部份堅持要簽專任約的仲介公司為直營體系。他們會強調雖然不是一般約可以讓整個城市的仲介公司都在銷售，但在城市裡各劃分區域都有店頭在，基本上是涵蓋了整個城市，而單一品牌、多窗口銷售，公司也會大力促銷。


聯賣

不同的仲介公司之間，有的會開放給同行「聯賣」。可能甲公司打電話給乙公司說，我們有客戶想買你們的物件，同意之後然後再進行後續動作，各自取應得的服務費。機率較小，仲介公司立場基本上也是能成交就好，但如果自接自賣更好。

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真的是稍微閒聊，如果還有想要補充的，會直接添加。如有不同想法，歡迎討論~