更新日期:2007/11/18 17:28

-台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之七(中央社記者高照芬台北十八日電)正當進入第四季房地產銷售旺季的同時,國內學者對於台灣房市景氣發出警語,認為今年初以來,購屋者對於房市看法已有轉弱跡象,若買氣未能提升,住宅市場一旦處於供需失衡狀態,未來幾年不排除進入下修整理期。

 

政大地政系教授張金鶚表示,國內房地產景氣已持續四年多榮景,自今年第一季起消費信心有下修跡象,第二季時下修力道更為明顯,消費者購屋信心下降,市場上投資客減少,房地產成交量縮減,議價空間也有拉大情形。

 

首先從經建會每季公布「台灣地區住宅需求動向調查」來看,去年第一季購屋者對購屋房價信心轉趨保守,第二季更為明顯,已購屋者在房價上漲、房價所得比增加下,認為購屋負擔沉重,已購屋者購買面積低於預期。

 

另外,有意購屋的租屋人將租屋時程拉長至五年內,但是租屋者願付價格與市場價格出現落差,可能使住宅市場缺乏長期購屋需求的足夠支撐,影響買屋的消費行為。

 

從建商供給來看,今年建築業者推案達到相對高點。根據北巿代銷公會調查,近年來大台北建商推案量持續增加,今年北巿推案量上看新台幣2500億元,較去年成長25%,北縣推案量也將達2000億元,較去年成長10%。

 

另外,從預售房市指標的國泰房地產指數來看,已有「量價背離」情形。今年第三季新推個案呈現價漲量縮結構,銷售率衰退,議價空間拉大與市場規模縮減,台南及高雄都會區呈現低檔盤整結構;未來預售房市在成交量縮手下,房價是否仍有支撐力道,是觀察重點。

 

張金鶚認為,建商大舉推案並不代表持續看好後市,若業者對於未來看空,在此時搶推建案,反而更不利於未來幾年房市的去化。

 

若從資金面觀察,央行升息下,政策性房貸利率不斷向上攀升,使得民眾購屋壓力增加;在背負利息的壓力升高下,目前市場上3至4成的投資客已下降到2成左右

 

值得注意的是,房仲業者公布的「房價所得比」,去年北市的房價所得比已達9.43倍,創下歷史新高!台北市民得不吃不喝近10年,才能在台北市買房子,這一點值得外界注意及觀察。

 

張金鶚說,從過去的歷史經驗來看,1987年至1989年間房地產上漲,短短二至三年間,房價呈倍數飆漲,但其後經歷了10年的修正期

 

反觀近期房地產表現,自SARS (嚴重急性呼吸道症候群)疫情之後,房地產上揚時間已持續四年,去年底至今年初已達高鋒,目前的調查顯示,建商心態轉趨保守的增多,住宅市場中成交天數拉長、議價空間拉大,若長期供給大於需求,買氣未持續;學者認為,未來幾年國內住宅市場存在著下修壓力。

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